Elektron Reyestr və Kadastr sistemi sənədi olmayan evləri qeydə almayacaq
İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti daşınmaz əmlakın qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsini təmin edən elektron portalı 2024-cü ilin sonuna qədər vətəndaşların istifadəsinə verəcək. Dövlət qurumlarının müvafiq rəyi və icazəsi əsasında bütün sənədləri qaydasında olan evlərin və mənzillərin həmin portal üzərindən rəsmiləşdirilməsi, yəni mülkiyyət hüququna dair çıxarışın (kupça) alınması mümkün olacaq. Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı informasiya sistemində qeydə alınan ev və mənzillərin çıxarışlarına dair müvafiq məlumatlar vətəndaşın şəxsi kabinetində öz əksini tapacaq. Onlar “Elektron Hökumət” portalının daşınmaz əmlak bölməsinə daxil olmaqla çıxarışlarını əldə edəcəklər.
Elektron informasiya sisteminin yaradılmasında məqsəd daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri sahələrində idarəetmə sisteminin təkmilləşdirilməsi, şəffaflığın və operativliyin artırılması, əmlakın qeydiyyatı ilə bağlı xidmətlərin elektronlaşdırılması və keyfiyyətinin yüksəldilməsi, nəzarət mexanizmlərinin və elektron sənəd dövriyyəsinin genişləndirilməsidir. Beləliklə, vətəndaşlar fiziki ünvana getmədən öz elektron kabinetlərində topladıqları zəruri sənədləri Dövlət Xidmətinin portalına təqdim etməklə asan və rahat şəkildə mülkiyyət sənədinə sahib olacaqlar. Bu isə vaxt itkisinin qarşınının alınması, kağız dövriyyəsi və kargüzarlığın ləğvinə səbəb olmaqla, ölkəmizdə ətraf mühitin qorunması strategiyasının bir hissəsi kimi rəqəmsal dövlət quruculuğunun daha da genişlənməsinə töhfə verəcək.
8-ci maddənin tələbləri...
Məsələ ondadır ki, elektron portalın istifadəyə verilməsi bütün vətəndaşların rahatlıqla çıxarış və ya kupça almasını təmin edə bilməyəcək. Dövlət Xidmətindən verilən məlumata görə, insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törətməyən ərazilərdə tikilmiş mənzillər yalnız portal üzərindən rəsmiləşdiriləcək. Portalda rəsmi hüquqi sənədlərlə müəyyən edilən daşınmaz əmlakların qeydiyyatı aparılacaq və Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı informasiya sistemi müvafiq rəsmi sənədlərlə təmin olunmayan müraciətləri emal etməyəcək.
Sistem yalnız “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanununun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqi müəyyənedici sənədləri olan daşınmaz əmlaklar üzərində qeydiyyatı prosesinin elektronlaşdırılmasını nəzərdə tutur.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanunun 8.0.6-cı maddəsinə əsasən bina evlərində mənzillər üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün mənzil-tikinti kooperativinin (MTK) ümumi yığıncağının qərarı və müvafiq təqdimat sənədi, vətəndaşın əmlak qurumuna yazdığı ərizə, şəxsiyyəti təsdiq edən sənəd tələb olunur. Fərdi yaşayış evlərində isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və bələdiyyələrin əmlakın mülkiyyət hüquqularına dair zəruri razılıq sənədləri və mənzilin kommunal-məişət vəziyyəti barədə mənzil istismar təşkilatının arayışı (2 №-li forma) tələb edilir. Habelə Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək, yəni 2009-cu il oktyabrın 1-dək dövlət və ya ictimai mənzil fondunda yaşayış sahəsi olan şəxslərin mülkiyyətə dair çıxarış alması üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi lazımdır.
Bələdiyyənin təminatı olmayan Qərarı...
Ən böyük problem isə fərdi yaşayış evlərinin mülkiyyət hüquqlarının əldə edilməsi ilə bağlıdır, mənzillərin dövlət qeydiyyatına alınması üzrə problemlərin 90-95 faizi məhz bu tikililərə aiddir. Həmin evlərə çıxarış almaq üçün torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və istifadə hüququnu təsdiq edən sənədlər tələb olunur. Həmin sənədlərin sırasında tikintiyə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, tikinti obyektinin layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti başa çatdıqdan sonra müvafiq icra hakimiyyəti orqanına sifarişli poçt göndərişi ilə və ya bilavasitə məlumat verilməsini təsdiq edən sənəd, yaşayış evinin istismara qəbul aktı mütləqdir. Eləcə də “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” qanununun 6.2-ci maddəsinə uyğun olaraq yaşayış evinin inşa edilməsi məqsədilə torpaq sahəsinin ayrılması barədə Bələdiyyənin Qərarı və alqı-satqı (aktla tərtib edilmiş) müqaviləsi, 2007-ci il dekabrın 1-dən isə hərrac protokolu və hərracın nəticələrinə uyğun olaraq bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi tələb olunur. Həmin qərarların əksəriyyəti isə hazırda faktiki olaraq əmlakın rəsmiləşdirilməsi üçün hüquqi təminat vermir.
Vətəndaşlar bütün bu sənədləri Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin müvafiq rayon və yerli şöbələrinə təqdim etdikdən sonra 2 həftə ərzində mülkiyyət hüququna dair çıxarış əldə edə bilirlər.
Bakı və Abşeronda 700 minə yaxın sənədsiz ev problemi...
Göründüyü kimi daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı, yəni çıxarışın (kupça) alınması üçün vətəndaşlar ilkin zəruri sənədləri toplamalıdır. Həmin sənədlər olmadıqda və yaxud hüquqi müəyyənedici tələblərə cavab vermədikdə mənzil və fərdi evlərin rəsmiləşdirilməsi mümkün olmayacaq.
Hüquqi tələblərə cavab verməyən evlər və mənzillər etibarsız mülkiyyət növü, sənədsiz əmlak kimi tanınır. Hazırda paytaxt və paytaxətrafı ərazilərdə, habelə Abşeron rayonu ərazisində tikilmiş fərdi evlərin 90 faizindən çoxunun yuxarıda qeyd edilən müvafiq sənədləri yoxdur. Təxmini hesablamalara əsasən, ölkəmizdə ümumilikdə, 1 milyona yaxın sənədsiz ev var ki, onun təxminən 700 mini paytaxtın və Abşeron rayonun payına düşür. Həmin evlər mühəndis-kommunikasiya xətlərinin üzərində və yaxınlığında, yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında, digər kommunikasiya qurğularının ətrafında, eləcə də dəmiryol xəttinin yaxınlığında inşa edilib. Onların bir qismi sovet dövründə, qalanı isə müstəqilliyin ilk illərində inşa edilib və əksəriyyətinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilən müəyyənedici aktı yoxdur.
“Əmlak amnistisiyası” mümkün olacaqmı?
Bundan başqa, bir çox evlər bələdiyyələr tərəfindən kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda inşa olunub. Həmin evlərin içərisində mühəndis-kommunikasiya qurğularının yaxınlığında yerləşməyən, yəni hüquqi baxımdan sənədləşdirilməsi mümkün olan evlərin sayı kifayət qədər çoxdur. Bu məqsədlə Torpaq Məcəlləsinə təklif edilən dəyişiklikdə bu məsələlər nəzərə alınacaq. Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyevin sözlərinə görə, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqda tikilən evlərin sənədləşdirilməsi üçün torpaqlarda təyinat dəyişikliyi olmalıdır. Yaxud həmin daşınmaz əmlak sahəsinə amnistiya elan edilmədir.
Bütün bu amillər evlərə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi də hüquqi addımlar atmağa mane olur.
Mövcud vəziyyət isə illərdir ki, həmin evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı məsələnin həllini tələb edir. Dövlət orqanları həmin evlərin mülkiyyət hüququnun təmin edilməsi üçün optimal yol tapılmasını, bir çox ölkələrdə tətbiq edilən “əmlak amnistisiyası”nı həyata keçirməyə çalışır. Bu məqsədlə bir neçə il əvvəl müvafiq orqanlara bu sahədə müəyyən güzəştlərin tətbiqi tövsiyə edilib və sənədsiz evlərlə bağlı 2018-2019-cu illərdə bütün mənzil-kommunal təsərrüfatı birlikləri və bələdiyyələr tərəfindən uçot işi aparılıb və zəruri məlumatlar rayon icra hakimiyyətlərinə təqdim olunub. Bu, həmin evlərin sənədləşdirilməsi istiqamətində mərkəzləşdirilmiş şəkildə müvafiq dəqiqləşdirmələrin aparılması və uçot məlumatlarının toplanması baxımından mühüm addım hesab edilir. Bununla da ən yüksək dövlət orqanlarının birgə koordinasiyası sayəsində sənədsiz evlərin qeydiyyatının aparılmasına başlanlıb.
Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi hansı tikililərə hüquqi zəmin yaradır?
Qiymətləndirmələrdən sonra Milli Məclisdə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə dəyişikliklər edilib və yeni dəyişikliklər sənədsiz evlərin mülkiyyət hüququnun tanınması üçün bir sıra istisnaları nəzərə tutur. Belə ki, 2023-cü il martın 1-dək inşa edilmiş, lakin etibarlılıq və təhlükəsizlik tələblərinə uyğunluğuna dair rəyi təqdim edən sahələrinin çıxarışla təmin edilməsinə icazə verilir. Əvvəllər hansı ildə inşa edilməsindən asılı olmayaraq tikintisi sözügedən Məcəllənin tələblərinə uyğun aparılmayan amma etibarlılığı və təhlükəsizliyi olan bütün qeyri-yaşayış sahələrinin istismarına icazə verilməsi nəzərdə tutulur. Ancaq insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törədən sahələrdə inşa edilmiş mənzillər üçün güzəştlərin tətbiqi istisnalıq təşkil edir. Həmin evlər kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağında inşa olunub, tikinti normativlərinin tələblərinə cavab vermədiyindən müvafiq icra orqanları ərazinin mühəndis-kommunikasiya zonalarının mürəkkəbliyini, elektrik xətti, qaz, su, kanalizasiya, digər kommunikasiya qurğularının yaşayış təhlükəliliyini nəzərə alaraq müəyyənedici aktın tərtib edilməsini qeyri-mümkün sayır. Bu baxımdan həmin evlərin sənədləşməsi qanunvericliyin yumşaldılan və güzəşt tələblərinə də uyğun gəlmir. Bu tikililərin ümumiyyətlə sıfırdan heç bir sənədinin olmamasıdır, onların böyük bir qisminin heç ünvanı yoxdur, bir qismi isə SOCAR-ın, neftçıxarma trestlərinin, digər dövlət orqanlarının ərazisində yerləşir ki, buranın mühəndis qurğuları və planı tikintinin tanınmasına yol vermir.
Beləliklə, Daşınmaz Əmlakın Elektron Reyestri və Kadastrı informasiya sisteminin fəaliyyətə başlaması sayəsində bütün ev və mənzillərin çıxarışlarla təmin edilməsınə səbəb olmayacaq. Təkcə paytaxtdakı 600 minə yaxın sənədsiz evin böyük əksəriyyəti “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanun, Torpaq, Tikinti və Mülki Məcəllənin, digər qanunvericilik aktlarının tələblərinə cavab vermədiyindən əmlakların mülkiyyət hüquqları ilə təmin edilməsi növbəti illərə qalacaq.
E.CƏFƏRLİ
